Kontaminierungskosten

Wer trägt die Kosten der Entmilitarisierung?

Center Parcs behauptet seit Monaten gebetsmühlenartig, zuletzt durch Projektleiter Janssen in der kurz vor Weihnachten 2020 verbreiteten Flugschrift, CP würde die Kosten für die Beseitigung der Kampfmittel und der Bodenverunreinigungen tragen:

Wir haben immer gesagt, die Kosten der Demilitarisierung übernehmen wir…..“ (Seite 3, ebenda).

Die Faktenlage zur Kostenübernahme der Entmilitarisierung von Konversionsflächen stellt sich seitens der zuständigen Ministerien/Behörden folgendermaßen dar:

Im Praxisratgeber Militärkonversion“ ( Juni 2013 von der durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung einberufenen interministeriellen Arbeitsgruppe Konversion –IMAG Konversion– herausgegeben) heißt es dazu auf Seite 87 ff:

„In den Kaufverträgen sind Regelungen zur Haftung und zur Kostenverantwortung möglicher Belastungen des Bodens oder von Gebäuden (Altlasten, Kampfmittel, schädliche Bodenveränderungen, Gebäudeschadstoffe) vorzunehmen. ……. Vor der Veräußerung übernimmt die BImA in der Regel Gefahrenerforschungsmaßnahmen im Sinne des §9 Abs. 2 BBodSchG. Altlasten, die eine akute Gefahrenabwehr erfordern, werden von der BImA unmittelbar beseitigt. Die Kosten der Sanierung und notwendigen Nachsorge gemäß der genehmigten Sanierungsplanung trägt die BImA zu 100%.

Und weiter

Sofern diese Sanierung bei einer Veräußerung noch nicht erfolgt ist, die Kosten jedoch hinreichend bestimmt feststehen, fließen diese in die Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks ein. Das gilt auch für Sanierungskosten, die aufgrund der Höherstufung der Nutzungssensibilität (Anmerkung des Verfassers: z.B. vom nur forstlich genutzten abgesperrten Wald hin zum öffentlich zugänglichen Kinderspielplatz im Ferienpark) entstehen.“

Die BImA selbst äußert sich auf Seite 5 ihrer entsprechenden Veröffentlichung zum Thema wie folgt (Quelle: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Sparte Verkauf)Verwertungsverfahren – März 2009):

3. Altlasten

Soweit die Bundesanstalt als Grundstückseigentümerin aufgrund der gesetzlichen Regelungen nicht verpflichtet ist, Altlastenuntersuchungen oder –sanierungen unverzüglich selbst zu veranlassen, stehen mögliche Kontaminationen der ehemals militärisch genutzten Liegenschaften einer zügigen Anschlußnutzung nicht entgegen. Die Bundesanstalt legt ihre Erkenntnisse über Altlastenverdachtsflächen oder Altlasten nicht nur gegenüber den Fachbehörden offen dar, sondern macht sie auch zum Gegenstand der Verkaufsgespräche. Die Kosten der Sanierung werden beim Kaufpreis berücksichtigt. Bei stärkeren Verunreinigungen oder erheblicher Unsicherheit hierüber kann auch eine spätere Kostenbeteiligung der Bundesanstalt im Kaufvertrag vereinbart werden.

Sollten Anhaltspunkte für das Vorhandensein von Munition oder Munitionsresten (insbesondere aus der Zeit der beiden Weltkriege) bestehen, werden in den Kaufvertrag Sonderregelungen aufgenommen, die im Ergebnis den Käufer von der Kostenlast freistellen.“

Wer die Kosten für die Kampfmittel-Entsorgung, also für auf einem ehemals militärisch genutzten Grundstück verbliebene Reste aller Arten von Munition, aufkommen muss, erläutert die Nürnberger Firma envi experts – Die Umweltexperten, die auf dem Langlauer Muna-Gelände im Auftrag von Center Parcs tätig ist, auf ihrer homepage:

„Wer trägt die Kosten?

Die Erkundungskosten (Luftbildauswertung, Sondierung vor Ort) trägt der Grundstückseigentümer. Die Beseitigungskosten für ehemals reichseigene Kampfmittel sowie die Beseitigung auf bundeseigenen Liegenschaften unabhängig von der Herkunft der Kampfmittel übernimmt der Bund; handelt es sich hingegen um Kampfmittel der Alliierten auf Nicht-Bundeseigentum, übernehmen die Länder die Kosten.“

Aufschlussreich für die übliche Vertragsgestaltung zwischen BImA und dem Erwerber einer Konversionsfläche sind auch die Handlungsempfehlungen für Gemeinden im „Themenheft 2: Städtebauförderung in Bayern – Militärkonversion: Arbeitshilfe zur städtebaulichen Militärkonversion (2014) Herausgeber: Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr. Hier heißt es beispielsweise auf Seite 30:

Die Kosten einer notwendigen Altlastensanierung sind durch Gutachten möglichst genau zu identifizieren und in die Kaufpreisermittlung einzubeziehen. Für verbleibende Unwägbarkeiten sind in den Kaufverträgen Regelungen aufzunehmen, die sicherstellen, dass die Gemeinde gegen übermäßige Kostenrisiken geschützt wird. Die BImA ist in der Regel bereit, eine Haftung für das Freisein des Kaufgegenstandes von schädlichen Bodenveränderungen i.S.v. §2 Abs. 3 BBodSchG und/oder Altlasten i.S.v. §2 Abs. 5 BBodSchG zu übernehmen. Die Haftungsübernahme wird in den meisten Fällen beschränkt auf solche Altlasten, die innerhalb von 2 oder 3 Jahren nach Abschluss des Kaufvertrages aufgedeckt werden. Bei größeren Liegenschaften ist ggf. auch eine längere Frist verhandelbar. Insgesamt ist darauf zu achten, dass die vereinbarte Frist für den konkreten Fall ausreichend bemessen ist. Die Kostentragung erfolgt in der Regel zu 100% bei Altlasten, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits bekannt waren, und zu 90% in den Fällen, in denen die Altlasten bei Vertragsabschluss noch nicht entdeckt waren. Es werden jedoch vereinzelt von der BImA Kaufvertragsentwürfe vorgelegt, die eine Kostentragung der BImA für die Erkundung und Sanierung von Altlasten umfassend ausschließen. Der Abschluss eines solchen Vertrages kann nur dann empfohlen werden, wenn mit hinreichender Sicherheit von einer Altlastenfreiheit oder aber der angemessenen Berücksichtigung der Kosten der Altlastenbeseitigung bei der Verkehrswertermittlung ausgegangen werden kann.“

Die BImA hat also im Rahmen der Vertragsfreiheit zwischen Verkäufer und Käufer vielfältige Möglichkeiten, die Kosten der Entmilitarisierung im Kaufvertrag zu berücksichtigen. Auch wenn die Öffentlichkeit den Kaufvertrag nie zu Gesicht bekommen würde, ja die BImA sich im Fall der Muna Langlau sogar weigert, das Vorgehen zur Ermittlung des Mindestkaufpreises (Mindestgebot) aus dem Bieterverfahren offen zu legen, lässt sich leicht nachrechnen, wer letzten Endes für die Sanierungskosten des Muna-Geländes aufkommen wird:

Angenommen, CP als Gewinner des Bieterverfahrens hat die 155 ha à 10.000 qm gekauft. Wenn davon 55 ha unter Naturschutz bleiben, weil sich darauf unleugbar wertvolle Biotope entwickelt haben, dann sind es immer noch 100 ha oder 1.000.000 qm.

Der qm Bauland wird in Langlau mit etwa 110 € gehandelt. CP bekommt also rein rechnerisch ein Grundstück im Wert von 110.000.000 € (nach Baugenehmigung und Erschließung). CP als Meistbietender zahlt dafür etwas mehr als das Mindestgebot von 11,1 Mio. €. Von der Differenz kann man schon mal die Entsorgungskosten und die Erschließung übernehmen.

Nun wird CP sagen, es kann nicht auf jeden qm ein Haus gestellt werden. Stimmt, das geht jedem Bauherrn in Langlau und anderswo auch so. Ein Teil des Grundstücks ist Abstandsfläche, wird Garten oder ist Stellplatz für Autos, etc.

Anders gerechnet: CP möchte 800 (-1000) Ferienhäuser errichten. Wenn wir für jedes Haus ein kleines Grundstück von 500 qm unterstellen, dann sind das mind. 400.000 qm à 110 €/qm = 44.000.000 €. Dabei sind Flächen für die riesige Badeanstalt und alle anderen vorgesehenen Gebäude noch nicht mitgerechnet.

Würde der Bund über die BImA die Entsorgung durchführen, die Erschließungskosten übernehmen und dürfte dann Grundstücke für 800 Häuser dort veräußern, dann würde er abhängig von der Grundstücksgröße zwischen 44 und 110 Mio € einnehmen.

Damit wird deutlich, dass der Steuerzahler mit diesem Schnäppchenpreis für 155 ha beste Lage am Brombachsee letztendlich die Kosten trägt.

Die Entsorgungs- und Erschließungskosten von CP sind also im Kaufpreis mehr als berücksichtigt.

Wer trägt also die Kosten der Entmilitarisierung der Muna?